Direito Habitacional | Loteamentos | Advogado alerta para riscos na compra de terrenos irregulares na zona rural de Feira de Santana

Leonardo Rios explica que a venda de lotes de 140 m² como mini chácaras pode esconder parcelamentos irregulares. Especialista orienta consumidores a verificar a documentação antes de fechar negócio

A comercialização de terrenos em áreas rurais de Feira de Santana, especialmente aqueles anunciados como mini chácaras ou mini sítios, exige atenção dos consumidores. O alerta foi feito pelo advogado especialista em Direito Habitacional, Leonardo Rios, durante entrevista ao programa Levante a Voz, da Rádio Sociedade News FM 102.1.

Segundo o advogado, muitos empreendimentos podem estar utilizando denominações como mini chácaras para comercializar terrenos com características de loteamentos urbanos, sem atender às exigências legais para o parcelamento do solo rural.

Leonardo Rios destacou que, na região de Feira de Santana, a fração mínima de parcelamento rural estabelecida pelo Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (Incra) é de dois hectares, o equivalente a 20 mil metros quadrados. Dessa forma, terrenos anunciados com dimensões de sete por 20 metros, totalizando apenas 140 metros quadrados, estão muito distantes da área mínima exigida para o parcelamento rural.

Leonardo Rios destacou que, na região de Feira de Santana, a fração mínima de parcelamento rural estabelecida pelo Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (Incra) é de dois hectares, o equivalente a 20 mil metros quadrados. Dessa forma, terrenos anunciados com dimensões de sete por 20 metros, totalizando apenas 140 metros quadrados, estão muito distantes da área mínima exigida para o parcelamento rural.

O especialista também contestou o argumento de que seria necessária uma lei municipal específica para permitir a fiscalização dessas atividades. De acordo com ele, a Constituição Federal já atribui aos municípios competências relacionadas ao ordenamento territorial e à fiscalização do uso e da ocupação do solo.

Para Leonardo, o poder público não pode ignorar a expansão de empreendimentos que buscam contornar as exigências legais. Além dos prejuízos aos compradores, a prática pode gerar problemas futuros para a administração municipal.

Entre os principais riscos estão a falta de infraestrutura adequada, como pavimentação, esgotamento sanitário, drenagem pluvial, abastecimento de água e fornecimento de energia elétrica.

O advogado chamou atenção especialmente para a drenagem urbana. Segundo ele, Feira de Santana possui áreas predominantemente planas, o que torna ainda mais importante a análise prévia dos projetos de infraestrutura. O parcelamento desordenado do solo reduz as áreas permeáveis e pode aumentar os riscos de alagamentos.

Outro problema apontado é a sobrecarga das redes de água e energia. Quando um empreendimento é implantado sem consulta prévia às concessionárias, a estrutura existente pode não suportar o crescimento da demanda, provocando interrupções no fornecimento dos serviços.

Risco para quem compra

Leonardo Rios orientou os consumidores a não considerarem apenas o preço e as facilidades de pagamento na hora de adquirir um terreno. É fundamental verificar se o empreendimento possui aprovação dos órgãos competentes e se existe registro regular no Cartório de Registro de Imóveis.

Ele explicou que a compra de um loteamento não aprovado pode resultar em dificuldades para obter matrícula individualizada, regularizar a propriedade e, futuramente, vender o imóvel por meio de financiamento bancário.

Na avaliação do especialista, muitas famílias investem suas economias na construção da casa própria sem conhecer os riscos jurídicos envolvidos na aquisição de terrenos irregulares. O problema pode aparecer anos depois, quando o comprador tenta registrar ou negociar o imóvel.

Regularização exige participação do poder público

Durante a entrevista, o advogado também comentou as discussões sobre a regularização de ocupações já consolidadas em Feira de Santana.

Ele destacou a importância da Regularização Fundiária Urbana (Reurb), instrumento que pode permitir a regularização de determinados núcleos urbanos informais, desde que atendidos os requisitos legais.

O processo, conforme explicou, não deve se limitar à entrega de documentos ou à emissão de títulos de propriedade. É necessário avaliar as condições de infraestrutura, os aspectos ambientais e a possibilidade de permanência das famílias nos locais ocupados.

Áreas de preservação ambiental e regiões de lagoas, por exemplo, exigem cuidados específicos e podem não admitir regularização quando houver impedimentos legais.

Leonardo defendeu a participação integrada do Poder Executivo, da Câmara Municipal, dos órgãos técnicos, das entidades da sociedade civil e dos cartórios de registro de imóveis na busca por soluções.

O advogado lembrou que Feira de Santana já enfrenta problemas históricos decorrentes de ocupações e loteamentos implantados sem a infraestrutura necessária. Para ele, permitir que novas irregularidades avancem significa ampliar um passivo que poderá acabar recaindo sobre os cofres públicos e, principalmente, sobre a população.

Ao encerrar, o especialista reforçou que o sonho da casa própria ou de adquirir um espaço para lazer não pode se transformar em prejuízo financeiro. A orientação é pesquisar a situação jurídica do terreno e exigir a documentação do empreendimento antes de realizar qualquer pagamento.